وام سخت بها گاهی اوقات به عنوان «وام پل» معروف هستند که معمولا در سرمایه گذاری استفاده می شوند. ارائه کنندگان وام سخت بها معمولا بانک ها نیستند، بلکه آن ها شامل افراد یا شرکت ها می باشند. با این نوع، دارایی به عنوان وثیقه یا تضمین در نظر گرفته می شود. این نوع از فاند برای قرض گیرندگان نیز ساده تر و سریع تر است، اگرچه ممکن است به خاطر ریسک پذیری قرض دهندگان، به هنگام پرداخت بهره هزینه بر باشد.
وام سخت بها چگونه کار می کنند؟
وام سخت بها روشی برای قرض گرفتن پول با استفاده از جزئیات به عنوان وثیقه می باشد. قرض دهندگان رهن در رابطه با امتیاز اعتباری، تاریخچه مالی، و توانایی بازپرداخت آن توسط شما دغدغه مند هستند. همچنین، برنامۀ ارائه و فرآیند ثبت می تواند طولانی و خسته کننده باشد با وجود این که قرض دهندگان این موضوع را به خوبی می دانند. وام سخت بها مورد خاصی ندارد. قرض گیرندگان می توانند به سرعت به پول دست یابند زیرا ارائه دهندگان وام سخت بها کمتر به وضعیت مالی شخصی و حساب اعتباری شما اهمیت می دهند، اما در عوض بر روی ارزش جزئیات متمرکز می شوند. از آن جایی که این جزئیات همانند یک وثیقه مورد استفاده قرار می گیرد، اگر توانایی بازپرداخت را نداشته باشید، قرض دهنده وثیقه را برداشته و می فروشد تا پولش را دوباره بدست آورد.
این قرض می تواند در طی چند روز ثبت شود. بازپرداخت آن از چند ماه تا چند سال می تواند به طول انجامد، اگرچه به طور معمول چندان نگه داشتن وام سخت بها برای یک مدت طولانی مناسب نیست زیرا نرخ بهره آن در مقایسه با مورد های جایگزین همانند رهن قراردادی قابل قیاس نیست.
قرض گیرندگان به طور ماهانه بازپرداختی انجام می دهند که شامل بهره و حقوق مربوطه می باشد. گاهی اوقات، قرض گیرندگان ممکن است از شریک شان برای پروژه های توانمند سازی تقاضا بازپرداخت داشته باشند، اگر بخشی از قراردادشان باشد.
هنگامی که وثیقه فروخته می شود، قرض گیرنده به وام دهنده جهت یادآوری مقداری پرداخت می کند، تا هزینه ها را پوشش دهد، و هرگونه فاند باقی مانده از فروش را به عنوان یک سود نگه دارند.
آیا ارائه کنندگان وام سخت بها تقاضا پیش قسط دارند؟
تمام ارائه دهندگان درخواست پیش قسط ندارند اما این کار را می کنند. اغلب، تاجران خانه (کسانی که خانه می خرند و برای سودش آن را می فروشند) و دیگر سرمایه گذاران نیاز دارند تا 20 الی 30 درصد بخاطر رهن به شکل وام سخت بها پیش قسط دریافت کنند. هنگامی که قرض گیرندگان می توانند تمام هزینه را با وام سخت بها پرداخت کنند موقعیت هایی به وجود می آید. معمولا آن هایی که امتیاز اعتباری عالی دارند و یا سابقه موفقی در سرمایه گذاری داشته اند شامل این گزینه می شوند. قرض دهندگانی نیز هستند که موردهایی با پیش قسط صفر درصد را برای تمامی افراد تبلیغ می کنند. پیش از امضا قرارداد با شرکت ها درباره این ادعاها کمی تحقیق کنید. متاسفانه، اگر چیزی به نظر خیلی خوب و درست برسد، احتمال آن پایین است. ممکن است پرداخت های اضافی، برنامه های پرداختی غیر واقعی، پرداخت های بالونی، یا عملیات مضاعف دیگری را شامل شود.
صاحبان وام های سخت بها چگونه شارژ می شوند؟
این موارد به طور ماهانه از طریق بهره شارژ می شوند. این مقدار می تواند حدود 8 تا 15 درصد از کل مقدار قرض باشد. قرض گیرندگان باید به طور ماهانه بهره پرداخت کنند تا زمانی که ضمانت سرمایه به فروش برسد و بتوانند کل آن را پرداخت کنند. بنابراین تعداد ماه هایی که نیاز دارید تا بهره پرداخت کنید به اندازه مدت زمان نو سازی ها، فهرست کردن جزئیات، و بستن فروش مشخص می شود. این کار بر عهده قرض گیرندگان است تا هرچه زودتر آن ها را انجام دهند.
علاوه بر این، ارائه دهندگان سخت بها معمولا یک حقوق کلی را شارژ می کنند که مقدار آن می تواند بین 1 تا 10 درصد از کل مقدار قرض باشد. این میزان پرداختی هزینه های مدیریتی در ارتباط را پوشش می دهد.
بسیاری از ارائه دهندگان از متقاضیان می خواهند تا پیش قسطی پرداخت کنند. این پیش قسط می تواند 20 تا 30 درصد از هزینه باشد. این کار ممکن است همراه با نرخ بهره پایین تر و ویژگی های مطلوب تری در طول پرداخت باشد.
آیا بانک ها وام های سخت بها را پیشنهاد می کنند؟
خیر. موسسات مالی سنتی همانند بانک ها و قرض های اعتباری وام های سخت بها را پیشنهاد نمی کنند. این موارد از وام دهندگان خصوصی و سرمایه گذاران فردی گرفته می شود.
بهترین ارائه کنندگان وام های سخت بها
اگر تصور می کنید که این بهترین روش برای شماست، بدانید که یافتن یک قرض دهندۀ مناسب چالش برانگیز است. ما یک سری از بهترین گزینه های وامهای سخت بها را فهرست کرده ایم. شرکت هایی که می توانند در سطح ملی خدمات ارائه کنند در زیر فهرست شده اند. قرض دهندگان دیگری نیز مانند North Coast Financial در کالیفرنیا که خدمات ویژه ای را به سرمایه گذاران محلی پیشنهاد می کند وجود دارد.
Patch of Land یک وب سایت جمع آوری فاند است که قرض گیرندگان و قرض دهندگان را به یکدیگر متصل می کند. نرخ بهره ها پایین هستند و برنامه جهت فرآیند فاندینگ بسیار سریع است. به علاوه، Patch of Land شامل یک تیم خدمات برای مشتری نیز می باشد که در برابر سوالات و نیازهای سرمایه گذاران بسیار مسئول است.
مشتری مدار ترین وام های سخت بها
RCN Capital منابع مالی «Fix and Flip» را در 45 ایالت فراهم می کند. آن ها بر روی پروژه هایی با ویژگی های ترکیبی و مسکونی سرمایه گذاری می کنند که شامل خانه های مناسب برای خانواده، و مسکن های چند واحدی می شود. RCN بهره ای علاوه بر کل میزان قرض دریافت نمی کند. قرض های شان شامل هیچ بازپرداختی نمی شود که این می تواند در ذخیره پول تان به شما کمک کند، در صورتی که بتوانید به سرعت سرمایه تان را فروخته و بازپرداخت را انجام دهید.
بهترین روش برای خرید و فروش خانه
Finance of America نرخ بهره رقابتی برای دارایی های مسکونی و تجاری دارد. به علاوه، آن ها سرمایه گذارانی با خط اعتباری 10 میلیون دلار را فراهم می کنند، بنابراین می توانند بر روی پروژه های بزرگ یا دارایی های چندگانه در یک زمان کار کنند تا اینکه از گزینه های دیگری مثل پول نقد یا قرض های بیزینسی استفاده کنند. بیشتر از اینکه تاریخچه کارت اعتباری قرض گیرندگان را در طول فرآیند برنامه جست و جو کنید، Finance of America به جست و جو سرمایه گذاران واقعی ادامه می دهد.
بهترین وام های سخت بها برای دارایی های اجاره ای
Vision Lendng گزینه های وام دهی بلند مدتی را با هدف دارایی های اجاره ای بخصوص ارائه می کند. این وام ها برای افرادی مناسب است که به دنبال سرمایه گذاری در دارایی های متناسب با تفریحات یا واحدهای مسکونی هستند. نرخ بهره Vision Lendng جذب کننده است. شرکت قرض گیرندگان را بر اساس درآمد شخصی یا کارت اعتباری شان ارزیابی نمی کند، بنابراین کارت های اعتباری که بسیار اعتبار ندارند مانعی برای سرمایه گذاری ایجاد نمی کنند.
منعطف ترین وام های سخت بها
اگر به قدر کافی خانواده یا دوستان تان مقداری پول نقد اضافی داشته باشند، می توانند شریک ایده آلی باشند. شما می توانید به صورت شخصی با آن ها تماس بگیرید و به آن ها نرخ بهره بیشتری پیشنهاد کنید. این یک معامله برد برد است زیرا یک مقدار انحراف میان نرخ موجود و نرخی که قرض دهندگان تقاضا دارد وجود دارد. به علاوه، دوستان و خانواده به هیچ حقوقی جهت شارژ کردن نیاز ندارند و همچنین اگر در بازپرداخت مبلغ گرویی تاخیر داشته باشید با ملایمت رفتار می کنند. برای برخی از افراد اضافه کردن یک منبع بالقوه در روابط شخصی ارزش محسوب نمی شود.
در وام های سخت بها باید به دنبال چه بود
هنگامی که شریک تان مشخص شد، چندین نکته وجود دارد که باید آن ها را در نظر بگیرید.
شهرت
پرس و جو یکی از بهترین روش هایی ست که می توان به بازخورد هر ارائه دهنده ای پی برد. یک تحقیق آنلاین ساده شما را به رنکینگ ها می رساند. National Real Estate Investor Association بخش های محلی دارد که در آن جا اعضا می توانند ارجاعاتی را فراهم کنند و تجربیاتی را با قرض دهندگان خصوصی به اشتراک بگذارند. سایت های گفت و گو برای سرمایه گذاران ایالتی مثل BiggerPockets یک پلت فرم برای ایجاد شبکه پیشنهاد می کنند و از توصیه های دیگران در صنعت استفاده می کنند. معاملات ملکی، شرکت های عنوان، و وامهای رهن در محله تان ارجاعاتی را فراهم می کنند، زیرا آن ها به طور منظم انتقالات مالی را با ارائه دهندگان وام های سخت بها ایجاد می کنند.
بهترین شرکت ها جهت ارائه قرض برای رهن سخت بها با سازمان های ملی که توسط Nationwide Multistate Licensing System & Registry یافت می شوند، ثبت می شوند. ارائه دهندگان خصوصی ممکن است توسط دپارتمان شان ثبت شوند یا توسط واسطه های بازرگانی جواز دریافت کنند. شما می توانید با دپارتمان های صدور جواز تماس بگیرید تا اعضا را ثبت کنید و شکایات را بررسی کنید.
سرعت و سادگی
نکته مثبت اولیه به این شکل سرعت آن است. قرض گیرندگان نباید بخاطر طولانی شدن برنامه یا فرآیند های رهن دچار دغدغه شوند. وامهای کوتاه مدتی که به سرعت فاند می دهند و دارای یک فرآیند برنامه سازی مستقیم هستند گزینه ایده آلی برای سرمایه گذاری در یک دوره کوتاه می باشند، این قرض گیرندگان زمانی ندارند تا منتظر ثبت نام بمانند. یک پروسه سریع تر با وام سخت بها امکان پذیر است زیرا خط قرمز های کمتری مانند بدهی برای نرخ درآمد و امتیاز FICO دارد. از آن جایی که دارایی به عنوان یک وثیقه است، صاحب حساب با ریسک کمتری مواجه می شود و آن ها می توانند قرض را طی چند روز دریافت کنند.
اگر ارائه دهنده تان شما را برای یک مدت طولانی جهت دستیابی به وام منتظر گذاشت بدانید که آن ها گزینه مناسبی نیستند. یک وام سخت بها برای رهن بالطبع کوتاه است. بهترین وام دهندگان وام های سخت فرآیند را پیچیده نمی کنند، یا شما را برای دریافت وام منتظر نمی گذارند.
توان مالی
دادن وام سخت بها هزینه بر ترین گزینه بخاطر خطرات پیرامونش نیست. هنگام محاسبۀ کل وام ممکن است با متغیرهای زیادی رو به رو شویم. این بسیار اهمیت دارد که نرخ های بهره را بدانید و ساختار وام و بهره ای را که شامل می شود بفهمید.
به طور عمومی، نرخ بهره در وام های سخت بها بین 8 تا 15 درصد است. نرخ بهره در وام های سنتی در خصوص رهن از 3 تا 6 درصد است. از آنجایی که وام سخت بها پر خطر محسوب می شود، نرخ بهره بر اساس کارت اعتباری و شرایط خاص خریدار متفاوت است. نرخ بهره بر اساس رقابت های محلی نیز متفاوت است.
علاوه بر نرخ بهره، بسیاری از وام های سخت بها دارای origination points هستند. Origination points نوعی پرداخت است که قرض گیرندگان باید بپردازند تا فرآیند وام و دیگر هزینه ها را مدیریت کنند. به طور معمول، یک point برابر با 1 درصد از وام است. برخی از وام دهندگان ممکن است 10 درصد از وام سخت بها را شارژ کنند.
بسیاری از هزینه ها در ارتباط با وام های سخت بها توسط نسبت وام به ارزش مشخص می شود. این کار با تقسیم مقدار وام بر اساس ارزش دارایی محاسبه می گردد. هرچه نرخ بالاتر باشد، خطر برای وام دهنده افزایش می یابد. هرچه خطر بالاتر باشد، نرخ بهره و میزان پرداختی بالاتر می رود. برخی از وام دهندگان نسبت وام به ارزش را بر اساس قیمت رایج محاسبه می کنند، در حالی که دیگران ارزش پس از تعمیر (ARV) را محسابه می کنند. استفاده از ARV نرخ نسبت وام به ارزش و ریسک وام را افزایش می دهد. مطمئن شوید که از وام دهنده بخواهید از سیستم ارزش دارایی یا ARV استفاده کند.
پیش از آنکه قرارداد وام سخت بها را امضا کنید، نگاهی به تمرین های لازم و هزینه های اضافی بیندازید. در صورتی که احساس می کنید به لحاظ مالی برای پرداخت وام دچار مشکل می شوید توافق را امضا نکنید.
هزینه های نوسازی
هنگامی که یک سرمایه گذار واقعی هستید پروژه های تان به طور معمول شامل برخی توانمند سازی دارایی ها می شود. بسته به شرایط خودتان، میزان وام تان باید بیشتر هزینه وام و هزینه های نوسازی تان را پوشش دهد. با وجود اینکه افزایش مقدار وام سطخ ریسک و هزینه های بالقوه را در میزان پرداخت و نرخ بهره بالا می برد، اما هنوز این نکته ضرورت دارد که پروژه تان را با موفقیت تکمیل کنید.
برای اطمینان از مسئولیت تان در جهت استفاده از وام برای نوسازی، بسیاری از وام دهندگان وام های سخت بها این فاند ها را در یک سری دوره پرداخت می کنند. هنگامی که وام سخت بها تان ثبت شد، وام دهنده برنامه پرداخت را بر اساس نیازهای نوسازی برای شما شرح می دهد. هنگامی که کار برای یک طرح تمام شد، به سراغ پروژه بعدی بروید. برای مثال اگر یک پشت بام جدید نیاز است، هر زمان که کار آن تمام شد، وام دهنده تایید می کند که کارتان به پایان رسیده و رضایت خود را اعلام می کند، سپس کارتان را برای پروژه بعدی آغاز می کنید.
بسیاری از وام دهندگان تنها کار نوسازی را با پیمانکاران مشهور و دارای مدرک انجام می دهند. بنابراین، اگر شما یک متخصص خرید و فروش خانه DIY هستید، شانس انجام این کار را نخواهید داشت.
وام سخت بها یا وام های پل برای سرمایه گذاران بسیار منفعت دارد. وام دهنده را پیدا کنید و تمام توضیحات قرارداد را با دقت بخوانید. اگرچه این وام ها می تواند پر خطر باشد، اما می تواند سود زیادی برای سرمایه گذار و وام دهنده داشته باشد.
